The Big Apple versus Tulips
Cultuur een verklarende factor voor vastgoed?
[Martijn Groot] Investeren in woningen kan een interessante inflatiehedge zijn voor institutionele beleggers, maar ook voor particuliere investeerders. Maar wat is de juiste keuze? Residentieel vastgoed is een nagenoeg risicoloze Asset om in te investeren vanwege de constante cashflow mede dankzij de geringe leegstand en grote vraag naar huurwoningen. Daarnaast genereert de exit veelal een gunstige surplus op het totaal rendement. Dit verklaart ten dele waarom investeerders in residentieel vastgoed genoegen nemen met een lager aanvangsrendement dan bij overige vastgoedinvesteringen.
Na als belegger de keuze te hebben gemaakt om in residentieel vastgoed te investeren is er een aantal niet onbelangrijke opties. Waarvan locatie misschien wel de allerbelangrijkste is. Immers bij vastgoed zijn de volgende punten het aller belangrijkste: LOCATIE, LOCATIE en nogmaals LOCATIE! What is it is going to be? Manhattan New York vs. Amsterdam?”
Bakstenen zijn bakstenen en appartementen zijn appartementen, echter iedere Asset Manager weet wel beter. Immers het zijn geen homogene producten. De grote vraag is echter heeft het product en de locatie ook met cultuur te maken en is het mogelijk om vanuit de aanwezige cultuur als Asset Manager of investeerder vastgoedkundige trends te verklaren? Wat zijn nu significant andere kenmerken en zijn deze vanuit cultuurverschillen verklaarbaar? Neerlands meest geciteerde sociaal wetenschapper Geert Hofstede bracht op basis van cultuurdimensies de culturele verschillen per land in kaart. Deze dimensies, te weten: machtsafstand, individualisme, masculiniteit, onzekerheidsvermijding en lange termijn gerichtheid verklaren de cultuur per land. De verschillen tussen Nederland versus de Verenigde Staten zijn minder groot dan veelal gedacht. Echter de dimensies masculiniteit en lange termijn gerichtheid verschillen wel significant. Is het mogelijk aan de hand van deze twee dimensies vastgoedkundige verschillen te verklaren? Nederlanders zijn minder masculien (score 14 vs 62) en meer lange termijn gericht (score 67 vs 26) dan Amerikanen. Het uber Amerika Manhattan vergelijken met de hoofdstad van Nederland op basis van deze dimensies (in het vervolg New York vs Amsterdam).
Welke kenmerken zijn er vanuit residentieel investeerders perspectief betreffende New York en Amsterdam waar te nemen?
Zowel de Amsterdamse als de New Yorkse residentiele markt kenmerkt zich door schaarste echter de opbrengsten in New York zijn significant hoger. Dit is mogelijk als volgt te verklaren: Amsterdam is het centrum van Nederland en New York is het centrum van de wereld. Beide markten hebben een aanzuigende werking op de Creative Class. Genoemde wereldsteden voldoen dan ook aan de drie T’s van Richard Florida; Talent, (getalenteerd/hoog opgeleid/professionele populatie), Tolerant (een multiculturele gediversifieerde community, met als motto leven en laten leven), en Technologie (de technologische infrastructuur is aanwezig om de ondernemende culture te ondersteunen). Daarnaast wordt de schaarste gevoed door het ontbreken van uitleggebieden en is er (nagenoeg) alleen de mogelijkheid van binnenstedelijke ontwikkeling.
De verschillen New York vs. Amsterdam
Investeren in residentieel vastgoed in New York heeft een relatief laag aanvangsrendement. Dit lage aanvangsrendement is een indicator dat de investeerder anticipeert op toekomstige waardeontwikkeling en zodoende zijn ROI verhoogd. Dit verdienmodel ten tijde van de exit in combinatie met lage risico’s resulteert in het accepteren van een lager aanvangsrendement. Investeren in Nederlands vastgoed en dus ook Amsterdams vastgoed heeft de afgelopen jaren een stijgend aanvangsrendement laten zien dankzij de dalende huizenprijzen in combinatie met stijgende huuropbrengsten. Daarnaast heeft de houding van de bancaire sector met een focus op het afbouwen van balansposities hiertoe bijgedragen. Investeerders worden gedwongen minder leverage te gebruiken en schulden af te lossen. Deze ingrediënten resulteren in een focus op cashflow en dus een hoger aanvangsrendement. In theorie zou door de aflossing de toekomstige waardeontwikkeling minder van belang zijn. Immers de schulden worden relatief snel afgebouwd. In dit laatste zit mijn inziens de toekomstige rendementsverdubbelaar voor de Nederlandse residentiele markt voor investeerders. Daarnaast zijn prijsontwikkelingen van vastgoed in New York significant volatieler dan in Amsterdam. Deze volatiliteit is wellicht te verklaren in het verschil van lange termijn denken vanuit de Nederlandse cultuur versus korte termijn in de Amerikaanse cultuur. Maar ook de bereidheid om direct verlies te willen en kunnen nemen.
In New York zijn huurders op de vrije markt eigenlijk vogelvrij dit terwijl in Nederland de huurders in alle segmenten een hoge mate van bescherming genieten (Feminien volgens theorie van Geert Hofstede). Deze huurdersbescherming is prettig voor een huurder, maar draagt er toe bij dat Nederlandse residentiele investeerders veelal de uitponding als enige daadwerkelijke exit te hanteren.
Op deze manier is het mogelijk om meer bouwvolume te creëren door hoger te mogen bouwen. Dit kopen van air rights vindt plaats door middel van een TDR (Transferable Development Rights). Het kopen van air rights is een strategische transitie waarbij men jaren bezig kan zijn om het gewenste resultaat te behalen en zodoende de ideale ontwikkeling te kunnen realiseren. Tevens is men op het gebied van bestemmingsplannen in New York flexibeler waardoor ontwikkelaars hiermee creatiever kunnen omgaan. Een gebouw dat conform het bestemmingsplan beschikt over een te groot bouwvolume kan door het hanteren van slimme juridische trucs het volume behouden.
Dit is mogelijk indien bij de (her)ontwikkeling minimaal 70% van de oude constructie gehandhaafd blijft. Op het gebied van monumentale panden ervaart de New Yorker strikte regels die naar Nederlandse maatstaven erg mild blijken te zijn. Een monumentaal pand aanpassen door het verplaatsen van entree en kozijnen in dezelfde bouwstijl is in Nederland haast onmogelijk laat staan een toren van 30 verdiepingen op het monument te plaatsen. Een ander groot voordeel voor residentiele ontwikkelaars in New York is dat de omgeving nauwelijks invloed heeft op de te ontwikkelen bouwplannen. Omwonende mogen hun beklag doen bij een commissie. Hier wordt echter nauwelijks gehoor aan gegeven. Bij de goedkeuring van een bouwplan worden de bezwaren van de omgeving niet meegenomen. In Nederland is dit onmogelijk en nauwelijks voor te stellen. In New York is daglicht geen verworven recht. Indien men op de erfgrens al meer dan 40 jaar een raam heeft mag deze door de buurman worden dicht gemetseld ten behoeve van een nieuw bouwwerk. Een bouwplan waarbij meer dan 200 ramen van buren worden dichtgemetseld is dan ook niet uniek in zijn soort in New York.
De markt
Op dit moment is de gehele vastgoedmarkt in New York hot (volgens experts; “as hot as a smoking pistol”), met als resultaat dat het aanbod gering is en de vraag bijzonder groot. Dit resulteert in het moeilijk kunnen verwerven van positie/portefeuille. Financieren is relatief eenvoudig met dank aan de aanwezige wall of money in combinatie met het heilige geloof in de vastgoedmarkt van New York. De historisch te doen gebruikelijke LTV’s zijn hoger dan in Nederland, maar naar verwachting zullen deze in Nederland enigszins herstellen na de huidige historische glijvlucht mede veroorzaakt door het gebrek aan vertrouwen.
De Nederlandse residentiele verhuurmarkt wordt gedomineerd door corporaties. In New York is een groot deel van de verhuurmarkt gereguleerd, maar niet altijd overheidsbezit (voor zover er bij corporaties van overheidsbezit gesproken kan worden). De vrije markt is significant groter en functioneert mede hierdoor meer conform het 4 kwadranten model van DiPasquale en Wheaton. Daarnaast worden huurders in New York niet rechtstreeks gesubsidieerd in de gereguleerde markt, maar is de huur direct gerelateerd aan het inkomen. Een trend die zich in Nederland momenteel lijkt te ontwikkelen. Door de extreem hoge meterprijzen is er een enorm gat ontstaan tussen de vrije en gereguleerde markt in New York. Dit gat resulteert in een niet evenwichtige samenstelling van de bevolking. Er is immers alleen huisvesting voor de lagere inkomens en de grootverdieners. Deze onevenwichtige samenstelling kan op den duur een gevaar zijn voor de leefbaarheid van de stad New York. De dominantie van corporaties in Nederland en het evenwichtige sterk gereguleerd beleid in Amsterdam is wellicht te verklaren vanuit de feminiene cultuur in Nederland. De bescheidenheid en solidariteit op het gebied van huisvesting lijken de significant feminiene Nederlandse cultuur te bevestigen.
Competitie
De hoge vraag in combinatie met extreem hoge meterprijzen en een globale aantrekkingskracht resulteren in een uiterst competitieve omgeving op alle niveaus in alle vastgoeddisciplines. De competitie in New York is enorm en niet te vergelijken met Amsterdam. Frank Sinatra schreef niet voor niets de songtekst: “If I can make it there, I’ll make it anywhere” Investeren in deze uiterst competitieve markt kan in fondsen of alleen met behulp van lokale expertise. Daarnaast zijn Amerikanen altijd positief en denkt men in kansen en bij tegenwind zet men de schouders er onder. In Nederland ziet men veelal bedreigingen en problemen. Wellicht dat we in Nederland door deze attitude langer in de crisis blijven zitten dan de Amerikanen. Ondanks de beren die wij zien in de Amerikaanse economie is men er in New York van overtuigd dat de recessie volledig voorbij is. De competitie in New York is wellicht te verklaren vanuit het verschil van masculiniteit. Immers New York is status, ambitie en macht!
Conclusie:
New York is voor residentiele beleggers sexy om in te investeren en heeft wereldwijd aantrekkingskracht op niet alleen talent, maar ook beleggers. Deze aantrekkingskracht in combinatie met de aanwezige schaarste is de veroorzaker van de hoge vastgoedprijzen (top 3 wereldwijd). Op de lange termijn zijn de verwachtingen voor wat betreft de waarde ontwikkeling bijzonder positief, maar wel volatiel.
Voor zover eerder vermeld, zijn er een aantal vastgoedkundige indicatoren die vastgoed lijken te verklaren aan de hand van de dimensies van het model van Geert Hofstede. Het is en blijft echter de vraag of dit staande blijft na empirische toetsing, immers alle datasets zullen vergeleken dienen te worden aan de wereldwijd verschillende vastgoedmarkten. Uiteraard zullen cultuur en gerelateerde historie van invloed zijn op de aard van het vastgoed, maar of hier als belegger conclusies aan verbonden kunnen worden is nog maar zeer de vraag.
New York vs Amsterdam zelf: Residentieel investeren in New York kan gezien worden als investeren in kunst of klassieke supercars. Het bezit van de asset geeft een niet altijd rationele kick. Daarnaast zijn de directe cashflows relatief laag. Anderzijds zal de waarde op de lange termijn vanwege de schaarste altijd stijgen en is het voor partijen een “save harbor” voor het stallen van middelen gezien wereldwijde onzekerheden. New York is bijzonder interessant voor investeerders, maar de residentiele vastgoedmarkt van Amsterdam is op dit moment wellicht interessanter. Behoudens de economische omstandigheden staan in Amsterdam alle lichten op groen: relatief hoge ROI met upswing potential (stijgende huurprijzen en geleidelijk afschaffen hypotheekrente aftrek). Daarnaast zijn de risico’s door de grote vraag aan huurwoningen relatief laag en is de vastgoedmarkt ten opzichte van andere omliggende metropool regio’s in Europa relatief laag gewaardeerd. De in Nederland achterblijvende nieuwbouwproductie zal zeker bijdragen aan waardeontwikkeling door schaarste op relatief korte termijn. De 16e eeuwse tulpenmanie (1634 t/m 1637) lijkt ver achter ons, maar lijkt alles in zich te hebben om the Big Apple te kunnen verslaan. Investeerders meldt u en durf in de Amsterdamse residentiele markt te stappen.
“Start spreading the news: Tulips are hot”
Disclaimer:
Naast gemaakte conclusies dient er rekening te worden gehouden met het volgende: de cultuur van de Verenigde Staten staat niet synoniem voor de cultuur van Manhattan. Daarnaast zijn zowel Amsterdam als New York multiculturele steden met een internationaal karakter. Het is te verwachten dat de actuele lokale stedenbouwkundige wet en regelgeving is ontstaan vanuit de nationale (culturele)geschiedenis. De grootste verschillen tussen New York en Amsterdam zijn naast de zeer grote waardeverschillen het feit dat de vastgoedmarkt in New York uit de recessie is en die van Amsterdam er midden in zit (wellicht mede veroorzaakt door cultuurverschil). Hierdoor is het vanuit vastgoedkundige perspectief moeilijk empirisch te toetsen of verschillen door cultuurverschil ontstaan of dat er andere oorzaken zijn die het verschil veroorzaken. Wel is de schrijver van mening dat op vastgoedkundig gebied voor beleggers met een wereldwijde portfolio het zinvol is om zich in de lokale culturen te verdiepen als verklarend inzicht van lokaal handelen.
